Come vendere un appartamento velocemente e al miglior prezzo

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Vendere casa potrebbe sembrare semplice, ma come dimostrano la sfilza di immobili invenduti sul mercato, non lo è.

E’ necessario un processo che parta dalla valutazione e arrivi dritto alla vendita.

Una serie di passaggi che, oltre a valorizzare la casa, evitino di incappare nei più comuni errori di una compravendita. Imprecisioni che, potrebbero far sfumare una vendita quasi a rogito.

Passo 1: Valutazione immobiliare

Per quanto sia importante questa fase ho dedicato un intero articolo in cui ti mostro i 5 passaggi per valutare correttamente casa tua.

Molti, purtroppo, credono che basandosi sul valore al metro quadro rilasciato dall’OMI (osservatorio mercato immobiliare) per la loro zona, possano effettuare una valutazione corretta per mettere l’immobile a mercato. Nulla di più sbagliato.

L’OMI è un portale che offre tutti i dati sull’andamento del settore in Italia. Viene aggiornato con i nuovi dati di compravendita della penisola ogni sei mesi.

Banalizzando, tra i dati rilasciati, c’è il valore al metro quadro per ogni città italiana; un dato che comprende tutte le compravendite di una città in un certo periodo e ne fa una media.

Questo è il livello di precisione di quelle valutazioni. Una media, già di per sè praticamente inutile al singolo caso, stilata per giunta su dati vecchi di sei mesi.

Decisamente non è il metodo con cui vuoi valutare il tuo immobile. In questo modo avrai solo una certezza, ovvero un prezzo di vendita errato che comporta:

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Estinguere il mutuo prima dell’atto.

Se si possiede il capitale necessario è possibile saldare l’intero debito in un unica soluzione. Ricevuta la somma, la banca provvederà ad eliminare l’ipoteca sull’immobile che potrà essere venduto normalmente.

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In caso di valutazione bassa.

Forse, il minore dei mali. Dovresti riuscire a vendere il tuo immobile in tempi accettabili.

Non credere che un prezzo basso venderà l’immobile in due giorni. Dovrai comunque abbattere il muro di diffidenza dell’acquirente, che potrebbe essere in allerta per il prezzo concorrenziale.

L’unica cosa certa in questo caso, è la tua perdita economica.

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In caso di valutazione alta.

In questo caso la vendita è già quasi definitivamente compromessa ancora prima di iniziare.

Un prezzo di partenza troppo alto, chiaramente, non porterà a nessuna visita.

Dopo mesi di assoluto niente, sarai costretto ad abbassare il prezzo. A quel punto i potenziali compratori perderanno interesse nell’immobile.

In questi casi gli acquirenti, vedendo per mesi sul mercato un immobile a cui viene abbassato il prezzo, semplicemente, aspetteranno un altro ribasso e poi un altro ancora.

A quel punto casa tua sarà diventata appetibile per un investitore che, come un falco affamato azzannerà la sua preda, aspetterà qualche mese per rivendere l’immobile con foto e descrizioni nuove guadagnando alla faccia tua.

Vuoi scoprire come valutare correttamente il tuo immobile? Leggi il mio articolo a riguardo.

I documenti necessari per vendere casa e come procurarseli

Passo 2: Controllo documentale

Il controllo dei documenti in realtà va svolto in contemporanea alla valutazione, ma per semplicità gli ho dedicato un passaggio a parte.

Un minuzioso controllo documenti è necessario, oltre che obbligatorio, per non incorrere in problematiche che, bloccherebbero una trattativa quasi terminata.

Questi sono i documenti necessari per vendere casa:

  • Atto di provenienza: Ovvero il foglio che dichiara chi e come è entrato in possesso dell’immobile.

  • Planimetria catastale: Un tasto dolente per tanti. Avrai sentito parlare di difformità o immobile non a norma. Da chiunque siano arrecati questi errori l’obbligo di sanare il documento spetta al proprietario. Ti sarà impossibile vendere l’immobile senza questo documento o con difformità gravi che necessitano un risanamento. Ma non disperare. Semplificando, possiamo avere due tipi di abusi:

– Gravi: Muri spostati, stanze extra o mancanti, e in generale metrature o disposizione degli spazi diverse dal dichiarato necessitano di essere sanate.

– Leggeri: Una porta spostata dal disegno di mezzo metro difficilmente sarà un problema. 

Serve sempre la valutazione precisa di un tecnico abilitato, ma solitamente in questi casi non è necessario intervenire. Prima di agire, contatta un nostro agente lasciando i dati del tuo immobile in fondo alla pagina, per essere sicuro di agire nel modo corretto.

  • A.P.E: Il certificato di prestazione energetica è un documento obbligatorio da esporre per pubblicizzare l’immobile, anche solo con il cartello vendesi. E’ il documento che specifica la classe energetica del tuo immobile.

  • Visura ipotecaria: Il documento che attesta che l’immobile non vi sia alcuna ipoteca, pignoramento o decreto ingiuntivo. Ovviamente il comune mutuo non è un problema, anche se ha bisogno di qualche accortezza che racconto qui.

  • Conformità impianti: Certifica la conformità dell’impianto elettrico, termico e idraulico. 

  • Regolamento condominiale: Nel caso l’unità sia parte di un condominio è buona norma allegarlo. Problemi banali come regole sugli animali o gli orari di silenzio potrebbero essere un muro insormontabile per l’acquirente.

  • Spese ordinarie: Le spese ordinarie sono a tuo carico fino al giorno del rogito in cui dovrai avere la liberatoria dell’amministratore che attesta che tutte le spese sono state correttamente pagate.

  • Spese straordinarie: Il problema più grande in un condominio su tre. Sarà indispensabile avere particolari accorgimenti per quanto riguarda nuove opere di rifacimento del condominio. A norma di legge tutte le spese ordinarie e straordinarie sono a carico del venditore fino al giorno del rogito. Quindi, banalmente, se il 15 dicembre hai il rogito, ma il rifacimento del cappotto è stato deliberato il 14 dicembre sarà a tuo carico, anche se sarà effettivamente costruito fra mesi. Esiste però una scappatoia. Fin dalla proposta d’acquisto e successivamente nel preliminare e a rogito, deve essere sottoscritto che sarà l’acquirente a pagare interamente le opere (Ovviamente solo in caso di opere di miglioramento, non si può applicare al rifacimento fogne o impianto elettrico.) ma trarrà tutti i benefici dello sgravo fiscale portato dalle nuove agevolazioni che hanno spinto tanti a ristrutturare.

  • Atto di vendita: Un documento che nessun privato, e persino molte agenzie considerano. Una volta venduto l’immobile è necessario in caso fosse parte di un condominio inviare l’atto di vendita all’amministratore di condominio. Senza l’invio di questo documento, in caso di mancato pagamento del nuovo proprietario di spese ordinarie o straordinarie, sarai ancora tu legalmente responsabile del risarcimento. Un problema raro da riscontrare, ma che può essere completamente evitato inviando un documento.

Affidandoti a Vendita Immobiliare Veloce sarà l’agenzia ad occuparsi di tutta la documentazione necessaria per la vendita di casa tua. Come hai visto la precisione nella documentazione è un fattore vitale. Un documento errato o mancate può portare a far saltare una trattativa quasi terminata senza alcuna penale per l’acquirente (Visto che era all’oscuro di dati importanti dell’immobile) o peggio annullare una trattativa a anni di distanza.

Vuoi affidare ad agenti esperti della tua città il controllo documentale del tuo immobile? Clicca qui, compila con i dati del tuo immobile, l’agente più idoneo a vendere il tuo immobile ti contatterà per chiarire ogni tuo dubbio.

Analisi mercato immobiliare, andamento mercato immobiliare

Passo 3: Mettere l'immobile a mercato

 

Trovato il prezzo e controllati i documenti si può mettere l’immobile a mercato. In questa fase sono necessarie:

  • Foto curate: Pulire e sistemare casa mi sembrano cose scontate e superflue.

Sicuramente avvalersi di un fotografo professionale aiuta a spiccare tra la folla. Il consiglio in questa fase è di “spersonalizzare” la casa. Togliere tutte le cianfrusaglie e creare spazi e superfici libere aiuta l’acquirente a immaginarsi casa secondo le sue esigenze.

Imbiancare casa può facilitare notevolmente la vendita con una spesa ridotta. Anche una sola mano donerà all’ambiente un aspetto più sano e pulito, due caratteristiche che ogni persona cerca per casa propria

  • Descrizioni dettagliate: Le solite frasi come: “Ampio e luminoso”, “ Posizione strategica”, “A due passi da”, non impressionano più nessuno.

Ogni casa ha una tipologia di acquirente specifica. Capire il target esatto dell’immobile è il primo passo. Avremo una comunicazione diversa se parliamo a studenti universitari, famiglie, o anziani.

Individuato il target, esporre tutti i benefici che rendo la casa perfetta per lui.

  • Carta di identità dell’immobile: La “carta d’identità dell’immobile” è una cartellina che contiene tutti i documenti inerenti all’immobile.

Come dicevo prima è fondamentale abbattere il muro della diffidenza, una cartellina con tutti i documenti ordinati all’interno può solo che aiutare. Sarà un ottima dimostrazione di serietà del venditore e dell’immobile.

Passo 4: Visite e offerte

Finite le fasi preliminari, se è tutto corretto, dovresti ricevere numerose visite nei primi 90 giorni.

Come detto per le foto, ampie superfici sgombre aiutano il compratore a immaginarsi la casa adatta alle sue esigenze.    

L’attenzione messa nell’annuncio per presentare la casa, la carta d’identità dell’immobile assieme a una presentazione ordinata durante la visita dovrebbero abbattere molta della diffidenza degli acquirenti.

Sarà fondamentale anche l’abilità di negoziazione in questa fase. Ogni acquirente proverà a strappare un prezzo inferiore, sempre.

A questo punto dovrebbero piovere offerte. L’obiettivo in questa fase è mettere in competizione i compratori.

Spesso, anche se non è la prassi, compratori che hanno offerto una cifra inferiore, capendo che la loro offerta è bassa per aggiudicarsi l’immobile, cominceranno una battaglia all’ultima offerta.

Ciò permette di strappare un prezzo superiore a quello di vendita.

Fase 5: Rogito

Finite le trattative e trovato un compromesso tra le parti si può procedere a rogitare davanti a un notaio. In questa fase avviene il reale passaggio di proprietà dell’immobile. Tu riceverai la somma pattuita, e l’acquirente entrerà nella sua nuova casa.

Un rogito ben gestito, normalmente, richiede 30 giorni per l’effettivo passaggio di proprietà. E’ consigliabile rivolgersi a un notaio di fiducia.

Conclusioni

Come hai potuto vedere, anche riassumendo al minimo il lavoro necessario per vendere un immobile penso sia chiara la complessità di realizzare una vendita veloce e al miglior prezzo.

Vuoi affidarti a un agenzia selezionata nella tua città?

Qui sotto trovi il modulo da completare con i dati di casa Tua, il nostro agente di riferimento più indicato per la tua situazione ti contatterà per procedere con la valutazione dell’immobile.

Compila il box bianco qui sotto con i dati del tuo immobile (I puntini bianchi e blu sono cursori da spostare a destra e sinistra per scegliere le caratteristiche del tuo immobile)

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