Come vendere casa con un mutuo in corso

(Premi l’immagine qui sotto per guardarti comodamente il video articolo)

E' possibile vendere casa con un mutuo ancora in corso?

Spesso in Italia per comprare casa si utilizza un mutuo. Il 51% degli Italiani ne usufruisce per comprare la prima casa. Considerando una durata media di 20-30 anni, capita che le esigenze di una persona cambiano. Con esse possono cambiare le necessità abitative che portano alla decisione di cambiare casa.

Come fare quindi a vendere un immobile con un’ipoteca volontaria? (o Mutuo)

Innanzitutto ci tengo a precisare che è sempre possibile vendere casa con un mutuo. Il reale proprietario dell’immobile sei tu. La banca ha solo un ipoteca necessaria a garantire il prestito.

Le principali opzioni sono 4:

Conteggio per estinzione anticipata

Come è facile capire, l’unico interesse della banca è rientrare del debito. Se decidi di estinguerlo anticipatamente dovrai comunicare le tue intenzioni alla banca. Loro ti forniranno i conteggi per l’estinzione per l’estinzione anticipata.

Con questa procedura, paghi solo il valore reale residuo dell’immobile, non le commissioni. C’è da considerare però che i primi anni del mutuo servono solo a ripagare i debiti. In parole povere, prima decidi di estinguere il mutuo più risparmierai. E’ quindi necessario valutare correttamente se questa è la scelta economicamente corretta. E’ possibile che nel conteggio la banca applichi delle penali.

Se questa opzione è per te conveniente hai due opzioni per ripagare la banca:

Z

Estinguere il mutuo prima dell’atto.

Se si possiede il capitale necessario è possibile saldare l’intero debito in un unica soluzione. Ricevuta la somma, la banca provvederà ad eliminare l’ipoteca sull’immobile che potrà essere venduto normalmente.

Z

Estinguere il conto a rogito.

In questo caso, durante il rogito, sarà presente l’intermediario della banca. Il debito sarà pagato direttamente dall’acquirente della casa. Il compratore fornirà due pagamenti distinti (normalmente con bonifico o assegno) Uno dei quali, sarà della somma esatta del conteggio per estinzione anticipata e lo intestato alla banca dichiarando estinta l’ipoteca.

Accollo del mutuo

Consiste nel trasferire il peso del mutuo all’acquirente che dovrà accettare tutte le condizioni del mutuo originario.

Una pratica conveniente al venditore che risparmierà tanta burocrazia. Risulta però quasi impraticabile al momento. Come racconto nel mio articolo sull’andamento del mercato immobiliare, i mutui erogati ora sono a tassi bassissimi. Ciò rende sconveniente quasi sempre accollarsi le condizioni di un mutuo di anni fa.

    Sostituzione di garanzia

    Se si compra per riacquistare è possibile trasferire il vecchio mutuo sul nuovo immobile. Ciò normalmente è possibile solo con case di valore molto simile.

    Un’alternativa è avere una persona esterna a te e alla banca che faccia da garante. Cioè ponga un ipoteca volontaria su un suo bene mobile o immobile per garantire il tuo mutuo.

    Anche in questo caso bisogna valutare correttamente la convenienza economica di questa scelta. E’ probabile che un nuovo mutuo ai tassi attuali sia più vantaggioso di uno stipulato anni fa.

    Mutuo ponte

    Una nuova opzione è presente da più di vent’anni in Europa. Nel 2016 per rilanciare il mercato del mattone è sbarcata anche in Italia. Un’opzione disponibile per chi compra per riacquistare.

    Senza perdere le detrazioni fiscali della prima casa, è possibile acquistare il nuovo immobile e avere a disposizione due anni per vendere il precedente. 

    Questo mutuo oltre a valere massimo 24 mesi, può coprire massimo il 60% del valore del nuovo immobile.

    Semplificando, se dimostri l’intenzione di vendere il tuo immobile (con un mandato di vendita in cui affidi l’immobile a un’agenzia immobiliare) hai accesso a un mutuo breve che ti permette di acquistare la nuova casa. Dopo di che, avrai massimo due anni per vendere l’abitazione precedente e saldare il mutuo ponte con l’incasso della vendita. Ovviamente, tutto questo, senza perdere i vantaggi del bonus prima casa.

    Se desideri vendere una prima casa che ha usufruito del bonus prima casa, senza riacquistare un immobile, ti ricordo che prima dei 5 anni vai incontro a multe fino a decine di migliaia di euro.

    Ognuna di queste opzioni appena vista è percorribile. Bisogna solo capire accuratamente qual è l’opzione finanziariamente più vantaggiosa per la tua situazione specifica.

    Tutte queste opzioni necessitano di un costante coordinamento tra banca e venditore per creare la dovuta burocrazia e svolgere ogni procedura al meglio.  Errori in questa fase potrebbero costare mesi di attesa o il respingimento della pratica.

    Vuoi ricevere assistenza da un nostro tecnico abilitato che ti aiuterà a fare la scelta più corretta per te e a portarla a termine al meglio?

    Compila il questionario blu qua sotto. Inserisci i dati del tuo immobile (Superficie numero di locali, pertinenze…) e completa il primo step verso la vendita di casa tua.

    Compila il box bianco qui sotto con i dati del tuo immobile (I puntini bianchi e blu sono cursori da spostare a destra e sinistra per scegliere le caratteristiche del tuo immobile)

    "*" indica i campi obbligatori

    Passo 1 di 5

    SELEZIONA LE CARATTERISTICHE DELLA TUA CASA