Come ottenere una valutazione immobiliare senza farsi truffare

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Quanto vale casa tua?

Se sei finito su questo articolo probabilmente ti stai chiedendo: ”Come calcolo il valore di casa mia?

Una domanda più che lecita. Ti sarai accorto che, capire il valore del tuo immobile sembra un’impresa quasi impossibile. Ti sarai sicuramente imbattuto in queste due valutazioni “alla buona” che passano sotto gli occhi di quasi tutti i proprietari di casa che vogliono vendere.

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Portali che promettono valutazioni immobiliari in pochi click.

Se hai provato alcuni siti web di valutazione immobiliare ti sarai accorto che i risultati sono tutti molto simili. Le cifre sono circa sempre le stesse. Tutti hanno un range di valore che può arrivare anche a 100’000€. Se ti dicono che il tuo immobile vale 200’000/300’000€ sicuramente avrai più dubbi di prima.

Ti sei mai chiesto come fa un sito web a valutare casa tua in un click?

Partendo dal presupposto che è impossibile, questi siti fanno riferimento ai registri O.M.I. (osservatorio mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate. Un portale che offre tutti i dati sull’andamento del settore in Italia. Viene aggiornato con i nuovi dati di compravendita della penisola ogni sei mesi. Banalizzando, tra i dati rilasciati, c’è il valore di vendita medio al metro quadro per ogni città italiana.

Questi siti web fanno riferimento a quel dato e poco altro. Un dato che comprende tutte le compravendite di una città in un dato periodo e fa una media. Questo è il livello di precisione di quelle valutazioni. Una media di un intera città, già di per se praticamente inutile al singolo caso, stilata per giunta su dati vecchi di sei mesi.

Decisamente non il metodo con cui vuoi valutare il tuo immobile.

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Agenzie immobiliari che propongono valutazioni gratuite disturbandoti al telefono o peggio suonando il campanello la sera.

La valutazione di un’agenzia, invece, normalmente non si basa solo su questi parametri. Loro, come e facile aspettarsi, possono essere inaffidabili. Il loro conflitto di interessi è palese.

Come racconto nell’articolo: Le 4 truffe immobiliari più comuni, è facile che un agenzia in difficoltà manipoli il prezzo dell’immobile per non farsi scappare una provvigione a discapito del venditore.

D’altronde, con una media di 212 agenzie per ogni città Italiana, trovare quell’agenzia in grado di trasformare il tuo immobile nel miglior investimento mai fatto è come trovare il fantomatico ago nel pagliaio. 

Per ottenere ciò, come confermerà ogni agente immobiliare di successo, è necessaria una valutazione precisa, oggettiva, ma soprattutto attuale. Il valore lo fa il mercato che è mutevole nel tempo.

Potresti avere un prezzo in mente che fa riferimento a 10 o 15 anni fa. Purtroppo il mercato immobiliare italiano dalla crisi del 2008 è precipitato. Anche se da qualche mese ha mostrato incredibili segni di risalita come mostro qui

Come è possibile per un proprietario quindi avere un prezzo preciso e coerente con il mercato?

Come mi hanno spiegato i vari esperti in valutazione immobiliare con cui ho già avuto il piacere di parlare, una valutazione per essere perfetta richiede un metodo e molti passaggi. Qui non ci stiamo riferendo ai metodi usati dalla classica agenzia media Italiana. Una valutazione precisa non può essere effettuata dopo una chiamata e una visita di 5 minuti all’immobile.

Dove un agente con due domande come: “Numero di metri quadri?” “Anno di costruzione / ristrutturazione?” attribuisce un valore fuorviante basato sulle aspettative del proprietario.

Parliamo di un processo di valutazione in 5 step definiti in cui si analizzano attentamente tutti gli aspetti di un immobile, tutta la documentazione, gli immobili simili venduti o invenduti in zona.

Compilare le domande sul tuo immobile a fondo pagina.

Sul fondo di questa pagina trovi un riquadro grigio e azzurro in cui potrai inserire i dati del tuo immobile. ( Superficie, Numero di locali e camere, piano, condizione, via)

Questa fase è necessaria per dare un’idea all’agenzia della struttura dell’immobile: Distribuzione interna degli spazi, pertinenze (Box, Garage, Giardino), condizioni generali e contesto in cui è ubicato.

Tutte le agenzie che selezioniamo hanno a disposizione numerosi agenti che operano nella loro zona di competenza. Ognuno di loro si è specializzato in tipologie di immobili diversi. (Appartamento, Villa, Attico)

In questo modo, grazie alle risposte che darai alle domande, ti affiancheremo fin da subito con l’intermediatore perfetto per il tuo immobile.

E’ evidente che un agente che tratta quotidianamente e quasi esclusivamente attici sia la figura perfetta se possiedi anche tu un attico. Uguale in caso di appartamenti in condominio, che ha criticità particolari legate a vicinato e regolamenti o ville in cui l’attenzione è sulla privacy.

L’agente selezionato in base alla tua tipologia di immobile ti contatterà per fissare una prima visita nell’immobile e risolvere ogni tuo dubbio.

Prima visita dell’agente

In questa fase l’agente visita l’immobile prendendo nota di tutti i dettagli della casa. Finiture e materiali, condizioni generali, gli affacci delle finestre, il contesto in cui è posto l’immobile che potrà visionare prima di arrivare.

Prenderà nota (in caso di appartamento) di spese condominiali e richiederà una copia del regolamento condominiale.

Tutti elementi fondamentali per una corretta valutazione. Dettagli che non scaturiscono dal questionario a fondo pagina.

Questa fase è fondamentale, oltre per la valutazione, per capire con certezza a quale target sia rivolto l’immobile.

Un attico super lusso, un appartamentino in centro zona università o un trilocale con giardino in zona tranquilla hanno tipologie di acquirenti diversi e con necessità diverse.

Inquadrare la tipologia di acquirente giusto è vitale per ridurre i tempi di vendita e massimizzare il profitto.

Controllo documentale

Un minuzioso controllo documenti è necessario, oltre che obbligatorio, per non incorrere in problematiche che, bloccherebbero una trattativa quasi terminata.

Questi sono i documenti necessari per vendere casa:

  • Atto di provenienza: Ovvero il foglio che dichiara chi e come è entrato in possesso dell’immobile.
  • Planimetria catastale: Un tasto dolente per tanti. Avrai sentito parlare di difformità o immobile non a norma. Da chiunque siano arrecati questi errori l’obbligo di sanare il documento spetta al proprietario. Ti sarà impossibile vendere l’immobile senza questo documento o con difformità gravi che necessitano un risanamento. Ma non disperare. Semplificando, possiamo avere due tipi di abusi:

– Gravi: Muri spostati, stanze extra o mancanti, e in generale metrature o disposizione degli spazi diverse dal dichiarato necessitano di essere sanate.

– Leggeri: Una porta spostata dal disegno di mezzo metro difficilmente sarà un problema. 

Serve sempre la valutazione precisa di un tecnico abilitato, ma solitamente in questi casi non è necessario intervenire. Prima di agire, contatta un nostro agente lasciando i dati del tuo immobile in fondo alla pagina, per essere sicuro di agire nel modo corretto.

  • A.P.E: Il certificato di prestazione energetica è un documento obbligatorio da esporre per pubblicizzare l’immobile, anche solo con il cartello vendesi. E’ il documento che specifica la classe energetica del tuo immobile.
  • Visura ipotecaria: Il documento che attesta che l’immobile non vi sia alcuna ipoteca, pignoramento o decreto ingiuntivo. Ovviamente il comune mutuo non è un problema, anche se ha bisogno di qualche accortezza che racconto qui.
  • Conformità impianti: Certifica la conformità dell’impianto elettrico, termico e idraulico. 

In caso di appartamento in condominio sono necessari anche:

  • Regolamento condominiale: Nel caso l’unità sia parte di un condominio è buona norma allegarlo. Problemi banali come regole sugli animali o gli orari di silenzio potrebbero essere un muro insormontabile per
  • Spese ordinarie: Le spese ordinarie sono a tuo carico fino al giorno del rogito in cui dovrai avere la liberatoria dell’amministratore che attesta che tutte le spese sono state correttamente pagate.
  • Spese straordinarie: Il problema più grande in un condominio su tre. Sarà indispensabile avere particolari accorgimenti per quanto riguarda nuove opere di rifacimento del condominio. A norma di legge tutte le spese ordinarie e straordinarie sono a carico del venditore fino al giorno del rogito. Quindi, banalmente, se il 15 dicembre hai il rogito, ma il rifacimento del cappotto è stato deliberato il 14 dicembre sarà a tuo carico, anche se sarà effettivamente costruito fra mesi. Esiste però una scappatoia. Fin dalla proposta d’acquisto e successivamente nel preliminare e a rogito, deve essere sottoscritto che sarà l’acquirente a pagare interamente le opere (Ovviamente solo in caso di opere di miglioramento, non si può applicare al rifacimento fogne o impianto elettrico.) ma trarrà tutti i benefici dello sgravo fiscale portato dalle nuove agevolazioni che hanno spinto tanti a ristrutturare.
  • Atto di vendita: Un documento che nessun privato, e persino molte agenzie considerano. Una volta venduto l’immobile è necessario in caso fosse parte di un condominio inviare l’atto di vendita all’amministratore di condominio. Senza l’invio di questo documento, in caso di mancato pagamento del nuovo proprietario di spese ordinarie o straordinarie, sarai ancora tu legalmente responsabile del risarcimento. Un problema raro da riscontrare, ma che può essere completamente evitato inviando un documento.

Affidandoti a Vendita Immobiliare Veloce sarà l’agenzia ad occuparsi di tutta la documentazione necessaria per la vendita di casa tua. Come hai visto la precisione nella documentazione è un fattore vitale. Un documento errato o mancate può portare a far saltare una trattativa quasi terminata senza alcuna penale per l’acquirente (Visto che era all’oscuro di dati importanti dell’immobile) o peggio annullare una trattativa a anni di distanza.

Vuoi affidare ad agenti esperti della tua città il controllo documentale del tuo immobile? Clicca qui, compila con i dati del tuo immobile, l’agente più idoneo a vendere il tuo immobile ti contatterà per chiarire ogni tuo dubbio.

Calcolo superficie commerciale

 

Dopo la visione dell’immobile e dei suoi documenti è possibile calcolare la superficie commerciale dell’immobile.

A differenza della superficie utile o calpestabile che è sprovvista di muri, la commerciale oltre a comprendere i muri, tiene conto di tutte le pertinenze. (Balconi, garage, giardini) Le pertinenze sono rapportate a dei coefficienti di valutazione. Per esempio in media: 

Garage e piani interrato sono considerati al 50%, quindi un garage di 30 metri calpestabili ha una superficie commerciale di circa 15 metri.

Porticati al 35%, balconi tra il 35 e il 50% in base alle dimensioni, giardini tra il 10 e il 15%.

Ricordati che vendendo un immobile stai vendendo la superficie commerciale. Questa fase è necessaria per poter paragonare l’immobile con altri simili in zona nelle prossime fasi.

Valutazione immobili simili venduti

 

Una fase che NON svolge quasi nessuna agenzia.

L’unico metodo quasi infallibile per determinare il reale valore del tuo immobile.

Per eseguire questo passaggio però, è necessario un registro vendite effettuate e tutti i relativi dati di vendita come superficie commerciale tempistiche e prezzo di vendita. Un registro costantemente aggiornato (visto che i prezzi subiscono leggere oscillazioni) che solo poche agenzie possono vantare.

Per un registro efficace e veritiero servono svariate decine di transazioni immobiliari completate al mese. Numeri che ben poche agenzie possono anche solo sognare. Un arma letale in mano a chi è già di un altro livello, è quasi sleale.

Se dovessi scegliere una sola caratteristica che distingue un agenzia da noi selezionata per te dalle altre sarebbe proprio un registro vendite preciso e nutrito. Come dicevo all’inizio e l’unico strumento quasi infallibile in mano all’agenzia per fare una valutazione perfettamente coerente con il mercato odierno.

Una valutazione di questo tipo ti permette di vendere l’immobile nei primi 60-90 giorni, arco temporale in cui si ottiene normalmente il massimo profitto.

Solo a questo punto è possibile stabilire con certezza quasi matematica il prezzo dell’immobile. Un prezzo basato sui reali andamenti di mercato. Può capitare che il proprietario sia deluso dalla valutazione ottenuta. Come hai notato il prezzo dell’ immobile non lo fa né l’agente ne l’agenzia, ma il mercato. L’unico che ti può dire a quale prezzo è vendibile l’immobile.

Il mercato nel 2008 è in caduta libera.

Se hai acquistato il tuo immobile prima di quella data è possibile che il valore attuale sia inferiore.

Se vuoi puoi aspettare per 13 anni come chi dal 2009 aspetta che il mercato torni a valori precedenti. Oppure puoi approfittare del primo rialzo del mercato dal 13 anni e approfittare della finestra temporale favorevole alla vendita affidandoti a una agenzia selezionata che ti potrà garantire:

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Trovare l'agenzia immobiliare di riferimento nella tua zona. Così non dovrai perdere tempo a cercarla tra le 212 immobiliari presenti in ogni città, rischiando di finire nel vortice della svalutazione per colpa di qualche agente incapace.

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Un analisi documentale dell’immobile. Per non rischiare che un certificato o una conformità sbriciolino ogni possibilità di vendita.

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Analisi di ogni acquirente. Per evitare che un mutuo o la mancanza di liquidità intralcino le trattative. Basta perdere inutilmente tempo in visite con persone senza soldi.

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Lista di acquirenti in cerca di casa sempre aggiornata. Per mostrare fin da subito il tuo immobile ad acquirenti interessati.
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Strategie di comunicazione efficaci e testate nel tempo. Per garantirti la massima velocità nella vendita del tuo immobile.

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Valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale. Punto cardine per ogni vendita di successo per non rischiare di annientare il profitto.

Vuoi affidarti a un agenzia selezionata nella tua città?

Qui sotto trovi il modulo da completare con i dati di casa Tua, il nostro agente di riferimento più indicato per la tua situazione ti contatterà per procedere con la valutazione dell’immobile.

Compila il box bianco qui sotto con i dati del tuo immobile (I puntini bianchi e blu sono cursori da spostare a destra e sinistra per scegliere le caratteristiche del tuo immobile)

"*" indica i campi obbligatori

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