Come ottenere una valutazione immobiliare senza farsi truffare

Quanto vale casa tua?

Se sei finito su questo articolo probabilmente ti stai chiedendo: ”Come calcolo il valore di casa mia?”

Una domanda più che lecita. Ti sarai accorto che il mercato immobiliare è complesso e fumoso. Anche “solo” capire il valore del tuo immobile sembra un’impresa impossibile.

Online ti sarai sicuramente imbattuto in queste due opzioni:

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Portali che promettono valutazioni immobiliari in pochi click.

Se hai provato alcuni siti web di valutazione immobiliare ti sarai accorto che i risultati sono tutti molto simili.

Le cifre sono circa sempre le stesse. Tutti hanno un range di valore che può arrivare anche a 100’000€.

Se ti dicono che il tuo immobile vale 200’000/300’000€ sicuramente avrai più dubbi di prima.

Ti sei mai chiesto come fa un sito web a valutare casa tua in un click?

Partendo dal presupposto che è impossibile, questi siti fanno riferimento ai registri O.M.I. (osservatorio mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate. Un portale che offre tutti i dati sull’andamento del settore in Italia. Viene aggiornato con i nuovi dati di compravendita della penisola ogni sei mesi. Banalizzando, tra i dati rilasciati, c’è il valore al metro quadro per ogni città italiana.

Questi siti web fanno riferimento a quel dato e poco altro. Un dato che comprende tutte le compravendite di una città in un dato periodo e fa una media. Questo è il livello di precisione di quelle valutazioni. Una media, già di per se praticamente inutile al singolo caso, stilata per giunta su dati vecchi di sei mesi.

Decisamente non il metodo con cui vuoi valutare il tuo immobile.

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Agenzie immobiliari che propongono valutazioni gratuite, proposte su internet, o peggio suonando il campanello la sera.

La valutazione di un’agenzia, invece, normalmente non si basa solo su questi parametri. Loro, come e facile aspettarsi, possono essere inaffidabili. Il loro conflitto di interessi è palese.

Come racconto nell’articolo: Le 4 truffe immobiliari più comuni, è facile che un agenzia in difficoltà manipoli il prezzo dell’immobile per non farsi scappare una provvigione a discapito del venditore.

D’altronde, con una media di 212 agenzie per ogni città Italiana, trovare quell’agenzia in grado di trasformare il tuo immobile nel miglior investimento mai fatto è come trovare il fantomatico ago nel pagliaio. 

Per ottenere ciò, come confermerà ogni agente immobiliare di successo, è necessaria una valutazione precisa, oggettiva, ma soprattutto attuale. Il valore lo fa il mercato che è mutevole nel tempo.

Potresti avere un prezzo in mente che fa riferimento a 10 o 15 anni fa. Purtroppo il mercato immobiliare italiano dalla crisi del 2008 è precipitato.

Come è possibile per un proprietario quindi avere un prezzo preciso e coerente con il mercato?

L’unica opzione rimasta, l’unica veramente affidabile è una consulenza da uno specialista  esterno al proprietario e all’agenzia. Un tecnico in grado di darti un prezzo preciso attuale e senza conflitti di interesse.

Una di queste valutazioni però, hanno un prezzo di partenza di 299€ e possono richiedere settimane, se non mesi di attesa.

Per questo nel raggiungimento del mio obiettivo di selezionare per gli Italiani la migliore agenzia per ogni città, ero obbligato ad avvalermi di questa figura.

Nella fase due del mio personale metodo di selezione (che puoi trovare spiegato in ogni sua fase in questo articolo.) ho ingaggiato uno di questi specialisti per paragonare il reale valore dell’immobile con quello dell’agenzia selezionata.

In questo modo ho la certezza che i parametri usati dall’esperto siano gli stessi usati dalle agenzie che ho selezionato per ogni città Italiana. Garantendo a tutti gli italiani di non incappare nelle più comuni truffe immobiliari.

(Visto la complessità del metodo di selezione che usiamo per ora sono disponibili le agenzie solo per le seguenti città: Rimini, Ravenna, Pesaro, Modena)

Come mi hanno spiegato i vari esperti in valutazione immobiliare con cui ho già avuto il piacere di parlare, una valutazione per essere perfetta richiede un metodo e molti passaggi. Qui non ci stiamo riferendo ai metodi usati dalla classica agenzia media Italiana. Una valutazione precisa non può essere effettuata dopo una chiamata e una visita di 5 minuti all’immobile.

Dove un agente con due domande come: “Numero di metri quadri?” “Anno di costruzione / ristrutturazione?” attribuisce un valore fuorviante basato sulle aspettative del proprietario.

Parliamo di un processo di valutazione in 5 step definiti in cui si analizzano attentamente tutti gli aspetti di un immobile, tutta la documentazione, gli immobili simili venduti o invenduti in zona.

Gli stessi passaggi utilizzati dall’esperto e che, come ho verificato, ogni agenzia di riferimento usa; nello specifico sono:

Compilare le domande sul tuo immobile a fondo pagina.

 

Sul fondo di questa pagina trovi un riquadro grigio e azzurro in cui potrai inserire i dati del tuo immobile. ( Superficie, Numero di locali e camere, piano, condizione, via)

Questa fase è necessaria per dare un’idea all’agenzia della struttura dell’immobile: Distribuzione interna degli spazi, pertinenze (Box, Garage, Giardino), condizioni generali e contesto in cui è ubicato.

Ogni nostra agenzia ha a disposizione numerosi agenti che operano nella loro zona di competenza. Ognuno di loro si è specializzato in tipologie di immobili diversi. (Appartamento, Villa, Attico)

In questo modo, grazie alle risposte che darai alle domande, ti affiancheremo fin da subito con l’intermediatore perfetto per il tuo immobile.

E’ evidente che un agente che tratta quotidianamente e quasi esclusivamente attici sia la figura perfetta se possiedi anche tu un attico. Uguale in caso di appartamenti in condominio, che ha criticità particolari legate a vicinato e regolamenti o ville in cui l’attenzione è sulla privacy.

L’agente selezionato in base alla tua tipologia di immobile ti contatterà per fissare una prima visita e risolvere ogni tuo dubbio.

Prima visita dell’agente

 

In questa fase l’agente visita l’immobile prendendo nota di tutti i dettagli della casa. Finiture e materiali, condizioni generali, gli affacci delle finestre, il contesto in cui è posto l’immobile che potrà visionare prima di arrivare.

Prenderà nota (in caso di appartamento) di spese condominiali e richiederà una copia del regolamento condominiale.

Tutti elementi fondamentali per una corretta valutazione. Tutti quei dettagli che non scaturiscono dal questionario a fondo pagina.

Questa fase è fondamentale, oltre per la valutazione, per capire con certezza a quale target sia rivolto l’immobile.

Un attico super lusso, un appartamentino in centro zona università o un trilocale con giardino in zona tranquilla hanno tipologie di acquirenti diversi e con necessità diverse.

Inquadrare la tipologia di acquirente giusto è vitale per ridurre i tempi di vendita e massimizzare il profitto.

Controllo documentale

 

Visionare i documenti e spesso una pratica sottovalutata da molti agenti. C’è infatti una dilagante disinformazione in questo ambito.  Sono obbligatori 4 documenti:

Atto di acquisto.

Serve a verificare il reale proprietario e come è entrato in possesso dell’immobile. Casi particolari come successione o peggio donazione influiscono negativamente sulla valutazione.

E’ imprescindibile dunque controllare la provenienza dell’immobile per effettuare una valutazione.

Planimetria catastale.

Per verificare che non ci siano abusi che complicherebbero di molto la vendita.

Difficilmente un acquirente non farà verificare da un tecnico abilitato che non ci siano abusi, rischiando di mandare in fumo un accordo quasi a rogito.

A.P.E.

L’attestato di prestazione energetica banalizzando è il documento certifica i consumi dell’immobile in bolletta. Un certificato obbligatorio da esporre in qualsiasi pubblicità, anche sul cartello vendita. (Pena sanzioni da 500 a 3000€)

E’ un dato sempre più considerato dagli acquirenti, visto che la classe G rispetto alla A consuma 10 volte di più in bolletta.

Visura ipotecaria.

Per garantire che sull’immobile non vi sia alcuna ipoteca, pignoramento o decreto ingiuntivo, di cui il compratore deve essere a conoscenza.

Esistono inoltre altri due documenti non obbligatori, ma che è consuetudine mostrare agli acquirenti.

Normalmente prima o dopo ogni potenziale compratore li richiede:

Certificato di conformità degli impianti

Garantisce che l’impianto elettrico, idraulico e termico siano a norma di legge. spesso e causa di disguidi anche legali. Proporre subito all’acquirente questo documento, oltre a farti spiccare tra la folla, eviterà tanti piccoli inconvenienti, che a volte, posso diventare enormi.

Regolamento condominiale in caso di condominio.

Per scoprire come ottenere questi documenti se ne sei sprovvisto ho creato un articolo apposta in cui ti mostro dove scaricare tutti i documenti necessari senza farti fregare (visto che sono quasi tutti reperibili gratis e c’è chi li vende a 30€ o più).

Calcolo superficie commerciale

 

Dopo la visione dell’immobile e dei suoi documenti è possibile calcolare la superficie commerciale dell’immobile.

A differenza della superficie utile o calpestabile che è sprovvista di muri, la commerciale oltre a comprendere i muri, tiene conto di tutte le pertinenze. (Balconi, garage, giardini) Le pertinenze sono rapportate a dei coefficienti di valutazione. Per esempio in media: 

Garage e piani interrato sono considerati al 50%, quindi un garage di 30 metri calpestabili ha una superficie commerciale di 15 metri.

Porticati al 35%

Balconi tra il 35 e il 50% in base alle dimensioni

Giardini tra il 10 e il 15%

Ricordati che vendendo un immobile stai vendendo la superficie commerciale.

Questa fase è necessaria per poter paragonare l’immobile con altri simili in zona nelle prossime fasi.

Valutazione immobili simili venduti

 

Una fase che NON svolge quasi nessuna agenzia.

L’unico metodo quasi infallibile per determinare il reale valore del tuo immobile.

Per eseguire questo passaggio però, è necessario un registro vendite effettuate e tutti i relativi dati di vendita come superficie commerciale tempistiche e prezzo di vendita. Un registro costantemente aggiornato (visto che i prezzi subiscono leggere oscillazioni) che solo poche agenzie possono vantare.

Per un registro efficace e veritiero servono svariate decine di transazioni immobiliari completate al mese. Numeri che ben poche agenzie possono anche solo sognare. Un arma letale in mano a chi è già di un altro livello, è quasi sleale.

Se dovessi scegliere una sola caratteristica che distingue la migliore agenzia della zona dalle altre sarebbe proprio un registro vendite preciso e nutrito. Come dicevo all’inizio e l’unico strumento quasi infallibile in mano all’agenzia per fare una valutazione perfettamente coerente con il mercato odierno.

Una valutazione di questo tipo ti permette di vendere l’immobile nei primi 60-90 giorni, arco temporale in cui si ottiene il massimo profitto.

Solo a questo punto è possibile stabilire con certezza quasi matematica il prezzo dell’immobile. Un prezzo basato sui reali andamenti di mercato. Spesso capita che il proprietario sia deluso dalla valutazione ottenuta. Come hai notato il prezzo dell’ immobile non lo fa né l’agente ne l’agenzia, ma il mercato. L’unico che ti può dire a quale prezzo è vendibile l’immobile.

A quel punto svalutare un immobile già messo a mercato con un prezzo superiore è un suicidio, come successo a Davide in questo articolo

Il mercato nel 2008 è in caduta libera.

Se hai acquistato il tuo immobile prima di quella data è possibile che il valore attuale sia inferiore.

Se vuoi puoi aspettare per 13 anni come chi dal 2009 aspetta che il mercato torni a valori precedenti.

Oppure affidarti alla migliore agenzia della tua zona e vendere il tuo immobile al miglior prezzo senza rinunciare a:

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Un analisi documentale dell’immobile. Per non rischiare che un certificato o una conformità sbriciolino ogni possibilità di vendita.

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Analisi di ogni acquirente. Per evitare che un mutuo o la mancanza di liquidità intralcino le trattative.

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Lista di acquirenti in cerca di casa sempre aggiornata. Per mostrare fin da subito il tuo immobile ad acquirenti interessati.
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Strategie di comunicazione efficaci e testate nel tempo. Per garantirti la massima velocità nella vendita del tuo immobile.

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Valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale. Punto cardine per ogni vendita di successo per non rischiare di annientare il profitto.

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Una garanzia unica. Vendiamo il tuo immobile in 6 mesi o la nostra provvigione è gratis. Per affrontare la vendita con serenità e la sicurezza quasi matematica di riuscire a vendere in tempi brevi al miglior prezzo.

In conclusione come hai potuto constatare, affidarsi alla prima agenzia immobiliare che capita per vendere il tuo immobile può esporti a rischi enormi di svendita o addirittura alla non vendita.

Grazie al nostro protocollo di selezione della migliore agenzia in città, non dovrai correre questo rischio.

Desideri vendere casa al miglior prezzo e in massimo 6 mesi (oppure la commissione è gratis)?

Compila il questionario blu qua sotto. Inserisci i dati del tuo immobile (Superficie numero di locali, pertinenze…) e completa il primo step verso una valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale. Il cardine di ogni vendita di successo.

Passo 1 di 5

SELEZIONA LE CARATTERISTICHE DELLA TUA CASA