I documenti necessari a vendere casa e come procurarseli

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Servono davvero?

Per vendere un immobile a norma di legge e non incorrere in problemi che potrebbero far sfumare una trattativa ormai terminata o addirittura annullare una compravendita a mesi di distanza sono necessari numerosi documenti.

Ti spiegherò in questo articolo quali sono e, se ne sei sprovvisto, il modo più veloce ed economico per procurarteli. Questi documenti sono una responsabilità del venditore che dovrà procurarli e metterli a disposizione degli acquirenti.

Nonostante siano obbligatori, alcune agenzie tendono a non richiederli se non sotto espressa richiesta dell’acquirente. Un metodo di lavoro che impedisce a molti acquirenti potenziali di prendere realmente in considerazione l’immobile. Clienti che semplicemente non ti contatteranno mai anche se interessati al tuo immobile.

Dopo tutto stiamo parlando di una casa, il bene di più grande valore economico che abbiamo e l’Italiano medio, giustamente, è molto diffidente. Mi sembra lecito per un compratore che non trova i certificati e i documenti che altri immobili hanno allegato, avere qualche dubbio sulla serietà dell’immobile. Tutti avremmo il dubbio che ci sia qualcosa sotto di nascosto.

Quindi per una vendita trasparente, legale, ma soprattutto efficace nell’attrarre acquirenti questi sono i documenti necessari:

Atto di provenienza

Ovvero il foglio che dichiara chi e come è entrato in possesso dell’immobile. L’agenzia verifica così di star parlando con il reale proprietario dell’immobile.

Inoltre è necessario a capire come sei entrato in possesso dell’immobile. Come sicuramente saprai se è il tuo caso, un immobile ottenuto tramite successione o donazione va trattato in modo diverso.

Il documento può essere un atto di compravendita, un atto di successione o un trasferimento del tribunale in caso di asta.

Se non trovi il documento:

Il notaio che ha stipulato l’atto per legge ha una copia nei suoi archivi, oppure alla Conservatoria Dei Registri Immobiliari lo trovi sicuramente.

Planimetria catastale

Un tasto dolente per tanti, ma cerchiamo di fare chiarezza. Innanzitutto, visto che è un documento obbligatorio, ti invito a non farti truffare da chi propone di procurarti la planimetria a cifre folli (Anche 35 euro i più spudorati) E’ scaricabile dal portale dell’agenzia delle entrate a 0.90€.

Nella planimetria catastale, come da nome, mostra la piantina dell’intera casa e delle sue pertinenze (box, cantina etc..)

Avrai sentito parlare di difformità o immobile non a norma. Da chiunque siano arrecate l’obbligo di sanare il documento spetta al proprietario. Ti sarà impossibile vendere l’immobile senza questo documento o con difformità gravi che necessitano un sanamento. Ma non disperare.

Semplificando, possiamo avere due tipi di abusi:

Leggeri: Una porta spostata dal disegno di mezzo metro difficilmente sarà un problema. Serve sempre la valutazione precisa di un tecnico abilitato, ma solitamente in questi casi non è necessario intervenire.

Gravi: Muri spostati, stanze extra o mancanti, e in generale metrature e disposizione degli spazi diverse dal dichiarato necessitano di essere sanate. Prima di agire, contatta un nostro agente lasciando i dati del tuo immobile in fondo alla pagina, per essere sicuro del modo corretto di agire.

In caso di abusi gravi sarà necessaria la modifica alla planimetria da parte di un geometra o architetto. Pena l’illegalità e l’impossibilità che qualsiasi banca accetti un mutuo, visto che un loro perito farà un sopralluogo per verificare. Se il mutuo non è un problema per te stai comunque rischiando che entro il tempo di prescrizione dell’atto il compratore possa revocare l’acquisto, con tutti gli immensi problemi del caso.

Se non trovi il documento:

Sul portale Sister dell’Agenzia delle Entrate, dopo una registrazione, potrai scaricare per pochi centesimi planimetria catastale e visura ipotecaria.

Se sono presenti delle difformità per aggiornare una planimetria da un geometra o un architetto ci vogliono indicativamente in base alle tariffe circa 200-400€ per dare un range di prezzo indicativo.

A.P.E.

L’attestato di prestazione energetica è un documento obbligatorio per pubblicizzare l’immobile, anche solo con il cartello vendesi.

E’ il documento che specifica la classe energetica del tuo immobile.

Se non trovi il documento:

Lo puoi richiedere al tecnico che ha svolto il sopraluogo, o al tuo notaio di fiducia.

Se non è mai stato creato, un tecnico abilitato con un sopralluogo lo creerà per circa 150 euro. Puoi affidarti a un geometra, un architetto o ingegnere. Se non ne hai uno di fiducia compilando il questionario in fondo alla pagina con i dati del tuo immobile potrai affidarti a un nostro tecnico di fiducia.

Visura Ipotecaria

Il documento che attesta che l’immobile non vi sia alcuna ipoteca, pignoramento o decreto ingiuntivo. Ovviamente il classico mutuo (Ipoteca volontaria) non sarà assolutamente un problema, anche se avrai necessità di particolari attenzioni che spiego qui.

Se non trovi il documento:

Sul portale Sister dell’Agenzia delle Entrate, dopo una registrazione, potrai scaricare per pochi centesimi planimetria catastale e visura ipotecaria.

Oppure puoi chiedere al tuo notaio di fiducia che potrà procurarti il documento in pochi minuti.

Per trasparenza nel venditore e svolgere la vendita al meglio e consigliabile presentare un foglio aggiornato di qualche giorno prima a quando ci si reca dal notaio a rogitare.

Certificato di conformità impianti

Certifica la conformità dell’impianto elettrico, termico e idraulico secondo la normativa vigente.

Causa di molti problemi nelle compravendite. Magari il tuo immobile non è perfetto, ha un impianto molto vecchio e mai aggiornato o addirittura non funzionante. Sarai felice di sapere che questo non è un problema, anche se uno o più degli impianti fosse non funzionante.

L’unica cosa importante è essere chiari fin dall’inizio con i potenziali acquirenti.

Un tecnico specializzato con un sopraluogo potrà rilasciarti un documento che certifica lo stato dell’impianto. Ci sono 3 possibilità

Impianto non conforme: Il tecnico rilascerà un attestato di non conformità che allegato ai documenti di vendita eviterà ogni problema legale. Ovviamente il valore dell’immobile sarà inferiore a uno uguale con impianti conformi.

Impianto conforme ma vecchio: Se l’impianto e conforme a regolamentazioni precedenti a quella in vigore, il tecnico rilascerà un attestato di rispondenza che certifica che gli impianti sono a norma secondo la legge vigente nell’anno X.

Impianto conforme: Semplicemente rilascerà il documento di conformità alla norma vigente dell’impianto.

Se non trovi il documento:

Un tecnico abilitato se sei sprovvisto di uno dei documenti sopracitati al costo indicativo di circa 150€ effettuerà il sopraluogo.

In caso di immobile in condominio

Regolamento condominiale: Nel caso l’unità sia parte di un condominio è buona norma allegarlo. Problemi banali come regole sugli animali o gli orari di silenzio potrebbero essere un muro insormontabile per alcuni acquirenti.

Spese ordinarie: Le spese ordinarie sono a tuo carico fino al giorno del rogito in cui dovrai avere la liberatoria dell’amministratore che attesta che tutte le spese sono state correttamente pagate.

Spese straordinarie: Il problema più grande in un condominio su tre. Sarà indispensabile avere particolari accorgimenti per quanto riguarda nuove opere di rifacimento del condominio.

A norma di legge tutte le spese ordinarie e straordinarie sono a carico del venditore fino al giorno del rogito. Quindi, banalmente, se il 15 dicembre hai il rogito, ma il rifacimento del cappotto è stato deliberato il 14 dicembre sarà a tuo carico, anche se sarà effettivamente costruito fra mesi.

Esiste però una scappatoia. Fin dalla proposta d’acquisto e successivamente nel preliminare e a rogito, deve essere sottoscritto che sarà l’acquirente a pagare interamente le opere (Ovviamente solo in caso di opere di miglioramento, non si può applicare al rifacimento fogne o impianto elettrico.) ma trarrà tutti i benefici dello sgravo fiscale portato dalle nuove agevolazioni che hanno spinto tanti a ristrutturare.

Atto di vendita: Un documento che nessun privato, e persino molte agenzie considerano. Una volta venduto l’immobile è necessario in caso fosse parte di un condominio inviare l’atto di vendita all’amministratore di condominio. Senza l’invio di questo documento, in caso di mancato pagamento del nuovo proprietario di spese ordinarie o straordinarie, sarai ancora tu legalmente responsabile del risarcimento. Un problema raro da riscontrare, ma che può essere completamente evitato inviando un documento.

Il metodo più facile e veloce per ottenerli tutti

Affidandoti a Vendita Immobiliare Veloce sarà l’agenzia ad occuparsi di tutta la documentazione necessaria per la vendita di casa tua. Come hai visto la precisione nella documentazione è un fattore vitale. Un documento errato o mancate può portare a far saltare una trattativa quasi terminata senza alcuna penale per l’acquirente (Visto che era all’oscuro di dati importanti dell’immobile) o peggio annullare una trattativa a anni di distanza.

Vuoi affidare ad agenti esperti della tua città il controllo documentale del tuo immobile? Clicca qui, compila con i dati del tuo immobile, l’agente più idoneo a vendere il tuo immobile ti contatterà per chiarire ogni tuo dubbio.

Diffida da un’agenzia “alla buona” che non chiede questi documenti OBBLIGATORI per la vendita dell’immobile. Sarai tu il responsabile della vendita, non loro.

Potrai chiedere a qualunque avvocato che ti confermerà che cause civili immobiliari tra compratore e venditore sono all’ordine del giorno.

Una casa è vendibile in linea di massima in qualsiasi situazione. Quello che fa la differenza e porta poi dall’avvocato con conseguenze molto spiacevoli che, oltre alle spese legali, bloccheranno l’immobile fino alla risoluzione del malinteso è la chiarezza.

Il tuo immobile può avere impianti non a norma e quindi legalmente “pericolosi”, questo però non preclude la vendita se ogni possibile problematica è chiara a entrambe le parti.

Magari l’acquirente è disposto a prendere l’immobile e metterci mano. Situazione diversa se credi di comprare un immobile completamente a norma e così non è. Tutti questi inconvenienti si possono risolvere con una documentazione precisa consegnata a ogni potenziale acquirente.

Ora che sai come procurarti tutti i documenti necessari per vendere casa manca solo una cosa…

Come scegliere a chi affidare il proprio immobile

Una decisione che può completamente cambiare la sorte della tua vendita.

Ci troviamo in un mercato immobiliare sovraffollato. A fine 2020 nonostante il Covid siamo arrivati  a quota 33’412 agenzie immobiliari in tutta Italia. Circa 212 agenzie per ogni città. ( Fonte: Camera di Commercio di Monza Brianza a cura di Mauro Danielli – Presidente Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Monza e Brianza)

33’412 agenzie per 59 milioni di abitanti.

I nostri vecchi amici Tedeschi con cui ci piace paragonarci?

23.780 agenzie per 80 milioni di abitanti.

Una competizione tale lascia tanti quasi a bocca asciutta ad arrancare per sopravvivere. Agenzie in difficoltà pur di non perdere quei pochi clienti che attirano (e le relative commissioni) sono disposte letteralmente a tutto. Anche a mettere a rischio il valore del tuo immobile.

Obbligandoti a perdere tanti soldi duramente guadagnati o non vendere rimanendo quindi in una casa non adatta alle tue esigenze.

Anche solo trovare un’agenzia decente che non ti faccia maledire il giorno che li hai scelti sembra un impresa. Figuriamoci trovare la migliore in assoluto.

Per questo il mio obiettivo è selezionare la migliore agenzia immobiliare di ogni città Italiana. Per garantire a tutti i venditori di immobili di:

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Trovare l'agenzia immobiliare di riferimento nella tua zona. Così non dovrai perdere tempo a cercarla tra le 212 immobiliari presenti in ogni città, rischiando di finire nel vortice della svalutazione per colpa di qualche agente incapace.

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Un analisi documentale dell’immobile. Per non rischiare che un certificato o una conformità sbriciolino ogni possibilità di vendita.

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Analisi di ogni acquirente. Per evitare che un mutuo o la mancanza di liquidità intralcino le trattative. Basta perdere inutilmente tempo in visite con persone senza soldi.

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Lista di acquirenti in cerca di casa sempre aggiornata. Per mostrare fin da subito il tuo immobile ad acquirenti interessati.
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Strategie di comunicazione efficaci e testate nel tempo. Per garantirti la massima velocità nella vendita del tuo immobile.

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Valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale. Punto cardine per ogni vendita di successo per non rischiare di annientare il profitto.

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Compila il questionario blu qua sotto. Inserisci i dati del tuo immobile (Superficie numero di locali, pertinenze…) e completa il primo step verso una valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale.

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Compila il box bianco qui sotto con i dati del tuo immobile (I puntini bianchi e blu sono cursori da spostare a destra e sinistra per scegliere le caratteristiche del tuo immobile)

"*" indica i campi obbligatori

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