Come vendere casa prima dei 5 anni

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Bonus prima casa

 

Quando si acquista un immobile con il bonus prima casa si beneficia di innumerevoli detrazioni fiscali. E’ necessario però rispettare precise regole per non rischiare salatissimi risarcimenti.
In particolare i requisiti sono:

  • Non essere proprietario di un altro immobile
  • L’immobile acquistato non deve essere di lusso
  • Non bisogna già aver già usufruito dei vantaggi prima casa
  • Risiedere nel comune in cui si compra l’immobile, con l’obbligo di trasferire la residenza entro un anno e mezzo dal rogito.
  • Il proprietario non deve vendere l’immobile per 5 anni.

Se hai utilizzando il bonus hai usufruito delle seguenti agevolazioni:

  • Imposta di registro pari al 2% (Invece del 9%)
  • Imposta ipotecaria fissa a 50 Euro
  • Imposta catastale fissa a 50 Euro

Come vendere prima dei 5 anni

 

C’è molta confusione a riguardo. Il notaio durante il rogito, come probabilmente ricordi, ti ha letto che usufruendo dei vantaggi, non avresti potuto vendere casa prima dei cinque anni.

Esistono due casi però in cui è possibile vendere una prima casa senza incorrere in nessuna sanzione.

Z

Il proprietario deve acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla vendita dell’immobile che ha usufruito dei vantaggi fiscali.

Z

Il proprietario acquista un terreno in cui realizzare la propria abitazione principale entro un anno e mezzo dalla vendita del precedente immobile.

ATTENZIONE alle penali

 

In caso di vendita senza ricomprare nei tempi sopra indicati sarai obbligato a versare la differenza di imposta risparmiata grazie al bonus prima casa (Il 7% del valore dell’immobile).

Inoltre, ci sono da considerare sanzioni e more che, normalmente, vengono applicate dal giorno in cui acquisti l’immobile. Quindi vendere senza ricomprare dopo 4 anni può essere molto più caro dello stesso errore dopo mesi.

Se hai acquistato casa con un mutuo l’agenzia delle entrate ti addebiterà anche l’imposta sostitutiva.
In pratica, quando stipuli un mutuo, la banca detrae automaticamente alcune spese tra cui, appunto, l’imposta sostitutiva (Imposta dello stato sul mutuo).

Per fare un esempio, l’imposta sostitutiva di un mutuo per acquistare una prima casa è pari allo 0.25%. Quindi un mutuo di 200 mila euro pagherà 500 Euro di imposta, considera che l’imposta per la seconda casa è pari al 2%. Riprendendo l’esempio di prima sono 4000 Euro. A cui poi ovviamente vanno aggiunti interessi e more partendo dal giorno del rogito.

Quindi se vendi per ricomprare, e lo fai nei 12 mesi concessi, non avrai problemi, anzi, per l’acquisto della tua seconda prima casa potrai usufruire del credito di imposta dell’immobile precedente.

Per fare un esempio, se hai pagato 3000 Euro di credito di imposta per il primo immobile, all’acquisto della seconda prima casa quei 3000 Euro verranno sottratti alla nuova imposta, facendoti risparmiare, in questo esempio, 3000 Euro.

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