4 truffe immobiliari che ti impediscono di vendere casa

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Un Mercato corrotto?

Ci troviamo in un mercato immobiliare sovraffollato. A fine 2021 nonostante il Covid siamo arrivati  a quota 33’412 agenzie immobiliari in tutta Italia. Circa 212 agenzie per ogni città. ( Fonte: Camera di Commercio di Monza Brianza a cura di Mauro Danielli – Presidente Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Monza e Brianza)

33’412 agenzie per 59 milioni di abitanti.

I nostri vecchi amici Tedeschi con cui ci piace paragonarci?

23.780 agenzie per 80 milioni di abitanti.

Una competizione tale lascia tanti quasi a bocca asciutta ad  arrancare per sopravvivere.

Come dimostra il governo, che ha ampliato dal 19 marzo 2021 il sostegno finanziario anche alle agenzie immobiliari.

Le agenzie in difficoltà pur di non perdere quei pochi clienti che attirano (e le relative commissioni) sono disposte letteralmente a tutto. Anche a mettere a rischio il valore del tuo immobile. Obbligandoti a perdere tanti soldi duramente guadagnati o non vendere rimanendo quindi in una casa non adatta alle tue esigenze.

Anche solo trovare un’agenzia decente che non ti faccia maledire il giorno che li hai scelti sembra un impresa. Figuriamoci trovare la migliore in assoluto.  Quell’agenzia in grado di trasformare il tuo immobile nel miglior investimento mai fatto.

Anche considerando che in una sola chiamata tu riesca a capire se parli con un professionista o un incapace, ti servirebbero  212 chiamate per trovare i migliori. Coloro che sapranno trasformare il tuo immobile in una miniera d’oro. Un’impresa titanica degna di un vero supereroe. Un impresa che però salverebbe migliaia di Italiani dalle 4 truffe immobiliari che impediscono di vendere casa.

La truffa della supervalutazione

La più comune truffa nel mercato immobiliare odierno.

Sfruttando il legame affettivo che provi verso casa tua contro di te. Nel 99% dei casi la valutazione del proprietario è eccessiva ( a volte di molto). Gonfiata ovviamente dall’affetto personale che tutti proviamo verso casa nostra.

Purtroppo, agenti immobiliari in difficoltà lo sanno molto bene. Sanno anche che una valutazione uguale o molto simile al prezzo che ha in mente il proprietario gli faciliterà, e di molto, l’ottenere l’incarico. Un vero affare, se non fosse che così non otterrai visite per mesi.

Dopo un periodo di nulla ti metteranno davanti a una scelta:

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Arrenderti e non vendere, rimanendo in una casa non adatta alle tue esigenze attuali come capita a 16 Italiani su 1000 che si arrendono alla vendita secondo il Sole 24 Ore.

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Oppure iniziare a svendere l’immobile ogni due mesi finché non diventerà abbastanza appetibile per uno speculatore che lo comprerà per guadagnarci alla faccia tua.

Starai pensando probabilmente che, anche se il prezzo fosse troppo alto del 15%, dopo il primo ribasso di tale cifra non avrai problemi. Purtroppo però non è possibile abbassare il prezzo di un immobile già messo a mercato. Gli acquirenti vedendo un taglio del 15% perderanno fiducia nell’immobile. Aspetteranno sempre un altro ribasso prima di presentare un’offerta.

A quel punto il prezzo sarà talmente basso da attrarre uno speculatore pronto a comprarla, che aspettando qualche mese, metterà in vendita l’immobile al giusto prezzo con foto e descrizioni nuove guadagnando alla faccia tua.

Penserai che sia impossibile farsi abbindolare da tali sotterfugi, ma è più comune di quanto pensi. Difficilmente un proprietario può sapere il prezzo attuale del suo immobile. Il mercato è in continuo, anche se lento, mutamento. Il valore che aveva l’immobile 10 anni fa ora è sicuramente diverso. Molto probabilmente sceso di un 10/20% visto che il mercato immobiliare è in caduta libera dal 2008. Se poi aggiungi il valore sentimentale è facile per un agente promettere di rivendere l’immobile alla stessa cifra o superiore a quella pensata dal proprietario.

Un valore attuale anni fa, che poco rispecchia la situazione del mercato odierna. E che piaccia o no, è il mercato che fa i prezzi, come in ogni settore.

La truffa della provvigione fissa

La truffa più (permettetemi il termine) infame di tutte. E’ una combinazione letale di super valutazione e provvigione fissa.

Le agenzie immobiliari normalmente vengono pagate a percentuale. La media Italiana e del 3%. Alcune agenzie hanno una proposta diversa, da cui ti consiglio caldamente di stare alla larga, soprattutto per immobili di elevato valore.

La provvigione fissa. Ma cosa si intende?

Con provvigione fissa si intende una provvigione a una cifra fissa e quindi senza percentuale. Unita a una super valutazione possono portare a pagare commissioni folli anche superiori al 10% del valore di vendita.

Per fare chiarezza porto l’esempio di Marco, un cliente recente che ci ha contattato.

Stava cercando di vendere da 6 mesi una villetta a schiera nel modenese. Il vecchio agente aveva effettuato una valutazione di 1’000’000 di Euro. In base a quella valutazione avevano stabilito una commissione di 50’000€ fissa alla vendita con esclusiva di sei mesi. Il 5% per un immobile di quel valore era comunque un buon accordo per il proprietario che accetto.

Il problema?

Che l’immobile ne valeva 650’000€.

Due mesi dopo il povero proprietario si ritrovò bombardato di chiamate. Era l’agente che costantemente proponeva di svendere. Quel tipo di immobile aveva poco mercato al momento. Con nessuna offerta in due mesi l’unica opzione era abbassare il prezzo.

Per fortuna il proprietario non aveva fretta di vendere e capito l’inganno semplicemente aspettò. Meno bene va a persone che hanno la reale necessità di vendere in 6 mesi. A quel punto, se vogliono vendere, sono obbligati ad accollarsi una commissione fissa che al prezzo reale di vendita può sfiorare il 10%.

Un vero disastro finanziario.

Il trucco della commissione trattabile

Hai finalmente trovato un agenzia che ti convince, vai a firmare il contratto e riesci addirittura a strappare uno sconto sulla provvigione. Fantastico vero?

ASSOLUTAMENTE NO

Come pensi reagirà un agente immobiliare disposto a scendere a trattative sul proprio guadagno davanti a un acquirente interessato che, come tutti, prova a trattare il prezzo dell’immobile? Cederà clamorosamente!

Andrà in contro all’acquirente pur di non fare sfumare l’offerta e garantirsi la provvigione. Arrivando a trattare più dell’ 11% dell’immobile (media nazionale di sconto sul valore dell’immobile al rogito.).

Quando mezzo punto percentuale o poco più di commissioni ben investite in un agente preparato possono tramutarsi in una vendita di successo. Privarsi di una vendita a prezzo pieno per risparmiare qualche centinaia di euro non e sicuramente quello che desideri per il bene di più alto valore che possiedi, il tuo immobile.

Il trucco delle commissioni basse

Ti starai chiedendo (come me anni fa) perché “risparmiare” sulla provvigione sia un errore fatale giusto?

La prima risposta è abbastanza banale.

Come ti sentiresti tu in mercato in cui (per lo stesso prodotto o servizio) guadagnassi esattamente la metà? Saresti invogliato ogni giorno a dare il meglio o saresti terribilmente frustrato e umiliato dal fatto di valere letteralmente la metà dei tuoi concorrenti? Una condizione psicologica che intaccherebbe le prestazioni di chiunque. Figurati quelle di un venditore.

In secondo luogo, anche se da fuori a volte poco visibile, il lavoro di un’agenzia, tutte le spese e investimenti per vendere al meglio il tuo immobile hanno un costo.

Tutti i controlli documentali e di certificazione svolte da professionisti hanno un costo. La pubblicità che andrà direttamente a influenzare i tempi di vendita ha un costo. Gli agenti che saranno impegnati a vendere il tuo immobile hanno un costo.

Partendo dal presupposto logico che nessuno lavora gratis, da dove pensi vengano effettuati i “tagli” necessari per mettere a mercato provvigioni della metà rispetto alla concorrenza?

Esattamente, risparmiano su investimenti pubblicitari, numero e professionalità del personale che si occupa dell’immobile, dalle certificazioni alla vendita. Affidandosi ad “agenzie low cost”, oltre a trovare personale nervoso e frustrato è come se scegliessi il pacchetto “0 visite”. D’altronde senza un budget pubblicitario ogni immobile è quasi impossibile da vendere.

Sicuramente non l’obiettivo che hai in testa quando gli affidi il tuo immobile che e circa uguale per tutti: ”Guadagnare il massimo nel minor tempo”

Non credere che queste agenzie che usano questi “trucchetti” abbiano ondate di clienti furenti alle loro porte che li renderebbero facilmente riconoscibili. Sono talmente bravi a mentire, sorretti da media e credenze comuni, che se avrai la sfortuna di conoscerli te ne andrai stringendogli la mano. Ti congratulerai con loro per l’abilità e la tenacia nel vendere un immobile “invendibile” in un mercato che vede la peggiore crisi di sempre.

Se hai avuto la sfortuna di avere a che fare con agenti scorretti saranno per te la norma frasi come:

“Sig. Rossi, come lei ben sa il mercato è in crisi.”

“I tempi di vendita si dilatano e i prezzi si abbassano”

“Il governo non ci aiuta”

“Il mercato è in profonda crisi da anni, non si vede la luce in fondo al tunnel”

Frasi sentite e risentite, anche sui media che si alimentano di ogni “Crisi dentro la crisi”

Non ti raccontano che sapevano fin dall’inizio che con una valutazione del genere e senza un budget pubblicitario adeguato nei primi 3 mesi l’immobile prenderà soltanto polvere ad aspettare. Se ti dicessero:

“Sig. Rossi, per i primi tre mesi l’immobile non riceverà mezza visita visto che è decisamente sbagliato il prezzo di vendita e non ho budget pubblicitario. Però non si preoccupi. Che ci creda o no, nel giro di 6 mesi, torturandola psicologicamente con le mie continue chiamate otterrò un paio di ribassi che renderanno l’immobile facile facile da vendere.”

Credo che in questa maniera quei due clienti che raccolgono al mese evaporerebbero all’istante.

In conclusione come hai potuto constatare, affidarsi alla prima agenzia immobiliare che capita per vendere il tuo immobile può esporti a rischi enormi di svendita o addirittura alla non vendita. Ma non solo, oltre ai soldi e il tempo perso sarai frustrato e arrabbiato. Un logoramento psicologico continuo alimentato dalle mille chiamate dell’agente che quasi ti obbliga a svendere.

Grazie al nostro protocollo di selezione della migliore agenzia in città, non dovrai correre questo rischio. Siamo noi a selezionare un’agenzia di riferimento, vicina a te per garantirti:

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Trovare l'agenzia immobiliare di riferimento nella tua zona. Così non dovrai perdere tempo a cercarla tra le 212 immobiliari presenti in ogni città, rischiando di finire nel vortice della svalutazione per colpa di qualche agente incapace.

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Un analisi documentale dell’immobile. Per non rischiare che un certificato o una conformità sbriciolino ogni possibilità di vendita.

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Analisi di ogni acquirente. Per evitare che un mutuo o la mancanza di liquidità intralcino le trattative. Basta perdere inutilmente tempo in visite con persone senza soldi.

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Lista di acquirenti in cerca di casa sempre aggiornata. Per mostrare fin da subito il tuo immobile ad acquirenti interessati.
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Strategie di comunicazione efficaci e testate nel tempo. Per garantirti la massima velocità nella vendita del tuo immobile.

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Valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale. Punto cardine per ogni vendita di successo per non rischiare di annientare il profitto.

Compila il questionario blu qua sotto. Inserisci i dati del tuo immobile (Superficie numero di locali, pertinenze…) e completa il primo step verso una valutazione immobiliare precisa, oggettiva e attuale.

Il cardine di ogni vendita di successo.

Il nostro agente di riferimento più indicato per la tua situazione ti contatterà per procedere con la valutazione dell’immobile.

Compila il box bianco qui sotto con i dati del tuo immobile (I puntini bianchi e blu sono cursori da spostare a destra e sinistra per scegliere le caratteristiche del tuo immobile)

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